クマちゃんの部屋－調査士試験質問・感想
過去ログ27
2021/10/11 16:18
▼くまちゃん東京
建物図面について，
準則52条２項で，ご自身で判断して下さい。
試験直前の質問は，混乱しますので，休みます。
▼大下大分
お世話になっております。
建物図面について、建物の存する部分◯階という書き方について、
区分建物の階層区分の3階建の建物で1階部分50.00m2だけの図面を書く場合、
建物の存する部分1階とは書かないのが正解で良いでしょうか。
初歩的な質問ですみません。
心配になってしまって。
▼大下大分
回答ありがとうございます。
若干グレーなんですね。
どの地目でも2桁でいこうと思います。
ありがとうございました。
▼くまちゃん東京
登記記録例集（通達）では，123㎡のように，小数点以下は記録されていません。地役権図面にはその精度という規定がありません。立法者は地役権図面は見取図程度でもよく，正確に出したい人はそれなりに。くらいにしか考えていないのでは，と思われます。
試験対策としては，私だったら123.45㎡と書いておきます。123㎡と書いて，123.45㎡が正解よりも，123.45㎡と書いて123㎡が正解の方が減点は少ないと考えるからです。姑息なアドバイスですみません。
でも，本心はそんなことでは減点しない。と思っています。なお，地目によって，その桁を変えるには，反対です。勝手なことを書きました。
▼大下大分
いつもお世話になっています。
平成11年 土地の問題なのですが、地目が山林の土地において、地役権設定の範囲を答える場合、小数点以下2桁を表示するのでしょうか？
過去問マスターでは、示されている地役権図面の地積を計算すると118.22平方メートルになるので、答えは「地役権設定の範囲 154番1の土地 東側 118.22平方メートル」
と書いているのですが、
別の問題集の類題を見てると、地目によって小数点以下2桁を表示するか判断しているようだったので、「地役権設定の範囲 154番1の土地 東側 118平方メートル」とするのが正解と認識していました。
▼大下大分
早速回答していただきありがとうございます。
共有の区分建物の敷地権はおかしな割合になりえるので、同じ割合の時以外は認めてないのですね。
高床式のこともわかりました。
あと1ヶ月勉強に励みます。ありがとうございました。
▼くまちゃん東京
高床式とは，床下が床面積に算入しない場合に，その構造として「高床式」という名称を付加するものですから，床面積に算入するなら，高床式とは言いません。
▼くまちゃん東京
「区分建物の共有持分と敷地の持分の比率が異なる場合」
たとえば，土地の持分Ａ10分の１，Ｂ10分の９で，同じ面積の甲・乙２個の区分建物がＡ，Ｂ２分の１で表題登記をする場合，仮に床面積の割合で敷地権の登記を甲２分の１，乙２分の１としたとします。さらに，これに分離処分可能規約を定め区分建物の変更をすると，甲の２分の１はＡ，Ｂのそれぞれ４分の１，乙も４分の１ずつとなり，結果敷地にＡ，Ｂ２分の１づつの共有の登記をすることになります。そうすると，当初のＡ10分の１，Ｂ10分の９の持分であったものが，これと異なる登記が可能になってしまいます。
そこで，これについては通達などではなく，敷地権の立法者が書いた書籍か記事で，このような場合には敷地権として登記しない。
という結論になっていたかとと思います（なにせ，35年も前のことで）。したがって先の事例の敷地権の登記をしたければ，規約ではなく，敷地の持分について，Ｂの持分10分の４をＡに移転登記をして，上下揃えてから，区分建物の表題登記をすることになります。
実務にあっても，依頼者にそのように説明し，持分の移転登記をしてから表題登記をすべきだと思います。
▼大下大分
すみません、もう一つ気になることがありまして、
高床式平家建は下階部分に壁がなく、柱だけ(もしくは2方向の壁まで)で駐車場などとして利用し、上階に居宅部分がある建物と理解しています。
1階部分に3方向の壁があり、駐車場として利用され、2階部分が居宅の場合は、2階建ということになるんでしょうか？
それとも高床式平家建でしょうか？
▼大下大分
共有である区分建物について、敷地権の登記をするためには、「共有者の区分建物の持分の割合の比と共有者が建物の敷地について有している持分の割合の比が同一であること」
と東京法経の解説に書いてあったのですが、建物と敷地の持分の割合が違った場合でかつ規約がない場合は、敷地権にならないということでよいでしょうか？
また、上記例を敷地権になるようにするにはどのように規約を設定すれよいでしょうか？
お忙しいところ申し訳ありませんが、宜しくお願い致します。